Die private Immobilienfinanzierung und ihre Bausteine

Die private Immobilienfinanzierung ist das Herzstück. Um sie dreht sich das ganze Geschäft, und für mich ist sie auch das spannendste Produkt, das ein Baufimakler hat. Kein Fall gleicht dem anderen.

Was wird finanziert?

Finanziert wird Wohneigentum. Entweder zieht der Kunde selbst ein, oder er vermietet. Die Wohnung, in der dein Kunde später selbst frühstückt, ist also genauso ein Fall wie die Wohnung, die er an andere vermietet. Im zweiten Fall spricht man von einer Kapitalanlage-Finanzierung.

Wer finanziert?

Meist kommt das Geld von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen. Es geht aber auch ohne. Leihen dir deine Eltern Geld für dein Haus und du zahlst es ihnen zurück, ist das ebenfalls eine Immobilienfinanzierung. Nur eben am Küchentisch statt am Bankschalter.

Die Bausteine einer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist wie ein Auto beim Konfigurator: Das Grundmodell ist schnell gewählt, aber erst die Ausstattung entscheidet, ob es zum Fahrer passt. Wer seine Kunden gut beraten will, muss diese Ausstattung im Schlaf beherrschen. Hier die wichtigsten Begriffe:

• Annuitätendarlehen: Die häufigste Form der Baufinanzierung. Der Kunde zahlt eine gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
• Sollzinsbindung: Der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist, meist 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Danach braucht der Kunde in der Regel eine Anschlussfinanzierung (Kapitel 8).
• Tilgung: Der Anteil der Rate, der die Schuld verringert. Eine höhere anfängliche Tilgung bedeutet eine höhere Rate, aber eine schnellere Entschuldung und weniger Zinsen insgesamt.
• Sondertilgung: Das Recht, zusätzlich zur Rate Beträge außerplanmäßig zurückzuzahlen, zum Beispiel jährlich bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme. Bei vielen Banken ist das ohne Aufpreis möglich.
• Tilgungssatzwechsel: Das Recht, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen, etwa wenn sich das Einkommen ändert.
• Volltilgerdarlehen: Die Zinsbindung läuft so lange, bis das Darlehen vollständig getilgt ist. Der Kunde hat volle Planungssicherheit und braucht keine Anschlussfinanzierung.
• Forward-Darlehen: Sichert den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt (Kapitel 8).
• Förderdarlehen: Zinsgünstige Darlehen öffentlicher Förderbanken wie der KfW oder der Landesförderinstitute, zum Beispiel für energieeffizientes Bauen oder für Familien. Sie werden meist mit einem Bankdarlehen kombiniert.
• Beleihungswert und Beleihungsauslauf: Die Bank ermittelt einen vorsichtigen Wert der Immobilie, den Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent davon finanziert werden. Je niedriger er ist, desto besser sind in der Regel die Zinsen.
• Grundschuld: Die übliche Sicherheit der Bank. Sie wird beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen.
• Effektivzins: Er enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten des Darlehens. Damit macht er Angebote verschiedener Banken vergleichbar. Der Sollzins allein kann das nicht.
• Bereitstellungszinsen: Ruft der Kunde sein Darlehen nicht sofort vollständig ab, etwa beim Neubau, berechnen Banken nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Zinsen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Achte bei Neubauten auf eine ausreichend lange freie Zeit.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Viele Banken erwarten, dass der Kunde mindestens diese Kosten aus Eigenkapital bezahlt.
• Nachrangdarlehen: Ein Darlehen, das im Grundbuch hinter dem Hauptdarlehen steht. Es kann eine Lücke beim Eigenkapital schließen, ist aber teurer.

Und der Zins? Der ist wichtig, aber er ist nicht alles. Wie sehr er schwankt, zeigt ein Blick auf eine einzige Woche im September 2026. Für zehn Jahre Zinsbindung fand man im Internet Bestzinsen zwischen 4,07 und 4,39 Prozent, und ein Vergleichsportal nannte einen Durchschnitt von 4,28 Prozent (Cash.). Drei Quellen, drei Zahlen. Das liegt an unterschiedlichen Annahmen zu Beleihungsauslauf, Darlehenshöhe und Bonität, und genau deshalb hat ein Durchschnittszins in deinem Beratungsgespräch nichts verloren. Es zählt nur der Zins für genau diesen Kunden.

Die Immobilienfinanzierung hat unzählige Stellschrauben. Nimm dir die Zeit, sie wirklich zu verstehen. Genau dieses Wissen unterscheidet dich vom Verkäufer am Bankschalter. Ein guter Berater verkauft keine Produkte. Er nimmt sich des Kunden als Ganzes an, mit allem, was dessen Leben ausmacht.